Как определиться с целями инвестирования в недвижимость

Прежде чем вложить деньги в недвижимость, важно четко сформулировать свои инвестиционные цели. От того, насколько точно вы понимаете, зачем вам этот актив, зависит выбор стратегии, типа недвижимости и ожидаемой доходности. В этой статье мы рассмотрим ключевые шаги для определения целей инвестирования в недвижимость.

1. Определите ваш финансовый горизонт

Важный первый шаг — понять, насколько долгосрочными должны быть ваши вложения:

• Краткосрочные инвестиции (1-3 года) — фокус на быстрой прибыли, например, перепродажа после ремонта (флиппинг).
• Среднесрочные инвестиции (3-7 лет) — стабильный доход от аренды и умеренный рост стоимости недвижимости.
• Долгосрочные инвестиции (более 7 лет) — сохранение капитала, постепенный рост стоимости, пассивный доход.

2. Определите свои "хочу" и "могу"

Прежде чем принимать окончательное решение, важно сопоставить свои желания с реальными возможностями. Чтобы это сделать, необходимо ответить на следующие ключевые вопросы:

• На какой период я могу вложить (заморозить) деньги? Нужно понимать, как долго ваши средства будут недоступны для других целей.
• Какую доходность в % я ожидаю? Доходность всегда следует рассчитывать в процентах, так как это позволяет объективно сравнить разные инвестиционные инструменты и учесть такие факторы, как инфляция, стоимость капитала и потенциальные альтернативные вложения.
• Хочу я инвестировать на местном рынке или на зарубежном? Разные рынки имеют свои риски, законодательные нюансы и уровни доходности.
• Не ждут ли меня в будущем "черные лебеди" и защищен ли я от них? Важно учитывать возможные экономические кризисы, изменения в законодательстве и другие неожиданные события.
• Ожидаю ли я от недвижимости чего-то кроме доходности? Например, возможности личного использования, статуса или диверсификации активов.

Пример взвешивания факторов для принятия решения

Рассмотрим пример потенциального инвестора, который хочет вложить средства в недвижимость и сопоставляет свои "хочу" и "могу":

1. Финансовый горизонт: инвестор готов вложить деньги на 5 лет, что предполагает среднесрочные инвестиции.
2. Доходность: ожидаемая доходность — 8% годовых в долларах США, что позволяет сравнить недвижимость с другими инвестиционными инструментами.
3. Рынок: предпочтение отдается зарубежному рынку из-за желания диверсифицировать активы и не держать все деньги в одном месте..
4. Риски: инвестор учитывает возможные "черные лебеди", такие как экономические кризисы или изменения в законодательстве, и рассматривает варианты страхования и диверсификации и есть отложенные деньги на непредвиденные обстоятельства.
5. Ожидания: кроме доходности, инвестор хочет использовать недвижимость для отдыха в летний период.

На основе этих факторов принимается решение о покупке квартиры в туристической зоне для комбинированной аренды, которая обеспечит стабильный доход и возможность личного использования.

3. Сравнение видов недвижимости

Разные типы недвижимости могут соответствовать разным целям:

• Жилая недвижимость — стабильный спрос, простота управления.
• Коммерческая недвижимость — более высокая и постоянная доходность, но и большие риски.
• Земельные участки — долгосрочные инвестиции с потенциалом значительного роста.

4. Выбор стратегии выхода из инвестиций

Важно понимать, когда и при каких условиях вы планируете выйти из инвестиций. Кажется, что существует очень много вариантов выхода, но на самом деле их не так много. Разберем вкратце: 

Купить и держать.Он же “в долгую”.

Суть: Покупка недвижимости (можно на ранних этапах), для долгосрочного владения с целью получения арендного дохода и роста стоимости со временем.

Плюсы:

• Стабильный пассивный доход.
• Возможность роста капитала при увеличении цен на недвижимость.
• Налоговые льготы и амортизация.
• Возможность входа на начальном этапе по лучшей цене.
• Возможность получения рассрочки.

Минусы:

• Риски, связанные с качеством строительства.
• Риски в окружении и отсутствия инфраструктуры
• Необходимость управления арендаторами и объектом.

Применимость: Жилая и коммерческая недвижимость, популярна среди консервативных инвесторов.

Fix & Flip (Он же флиппинг) (Купи, отремонтируй, продай)

• Суть: Покупка объекта по заниженной стоимости, проведение ремонта и продажа по более высокой цене.
• Плюсы:
• Минусы:
• Применимость: Подходит для опытных инвесторов и строителей, готовых работать с проектами реконструкции.

Short-term Rentals (Краткосрочная аренда)

• Суть: Сдача недвижимости в аренду на короткие сроки (например, через платформы Airbnb, Booking).
• Плюсы:
• Минусы:
• Применимость: Инвестиции в туристически привлекательных локациях.

Long-term Rentals (Долгосрочная аренда)

• Суть: Сдача недвижимости на длительный срок (обычно от года и более).
• Плюсы:
• Минусы:
• Применимость: Отлично подходит для стратегий, которым необходима стабильность и минимизации рисков.

Commercial Real Estate (Коммерческая недвижимость)

• Суть: Инвестирование в офисные здания, склады, торговые помещения.
• Плюсы:
• Минусы:
• Применимость: Подходит для профессиональных инвесторов и компаний.

REITs (Инвестиции через фонды недвижимости)

• Суть: Покупка акций инвестиционного фонда недвижимости, который управляет портфелем объектов.
• Плюсы:
• Минусы:
• Применимость: Отличный вариант для пассивных инвесторов.

Co-Investing (Совместные инвестиции)

• Суть: Объединение средств нескольких инвесторов для покупки одного объекта недвижимости.
• Плюсы:
• Минусы:
• Применимость: Подходит для начинающих инвесторов, желающих снизить финансовую нагрузку.

Без понимания конечного результата лучше не делать шаги. Иначе придется выдавать желаемое за действительное.